先说重点：
连跌四个月之后，广州一手房价终于涨了！
22个月以来，广州房贷利率，终于降了！
2月21日，国家统计局发布70城最新房价数据，广州新房价格从去年8月开始已连续4个月负增长，直到今年1月，终于止跌回升（上涨0.5%）。
同一天，四大行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从5.6%下调至5.4%，二套房利率从5.8%下调至5.6%。这是从年4月以来，广州房贷利率首次出现下调。
而在2月19日，《经济日报》在头版刊登了《不要误读“房地产去金融化”》一文，强调我国房地产市场平稳、健康发展的总体趋势不会改变，接下来将“促进房地产业良性循环和健康发展”。
这三条信息结合在一起，信号意义非常明确！
整个市场现在处于“触底回升”的临界点之前，按照股市术语，属于“左侧交易”时间，适合因势利导、逆向交易。
这个词，高手都懂；新手或者看空楼市的人，说多少也没用。
01
在广州，买番禺的都是什么流派？
那么，放眼全城，应该怎么买呢？
其实广州买房，每个区都有自己的特色，进而分化出不同的“流派”。
比如，天河买房就是CBD流，与珠江新城天际线越近的房子，就越值钱。
越秀当然是学区流，什么房子都没有学区房好使。
*埔是产业流，哪里有产业园区，哪里就是王者。
南沙是*策流，哪里被*府画过圈，哪里就起飞。
番禺则是宜居流，均衡性好，刚需、改善、豪宅都能在这里找到理想的居所。
CBD流、学区流、产业流、*策流这些门派大家都很熟悉了，本文主要来讲一讲“宜居流”这个看似平平无奇、实则功底深厚的门派。
首先，千万不要小瞧“宜居流”这个门派，比如在香港、伦敦、纽约这些国际大都市，最受欢迎的房子还真不在纯粹的CBD或者科技园区，而是那些靠近产业，同时居住属性特别好的板块，比如香港浅水湾、伦敦海德公园、纽约长岛。
其次，老百姓的买房逻辑也并非一成不变的。大家知道，这两年的楼市，“房住不炒”是主旋律，房子的“投资属性”不断地被剥离与淡化，人们越来越偏爱资产属性与居住属性兼备的房子。
这本质上也是一种消费升级，当人们的生活水平提高了，一定会更愿意回归生活，更注重生活品质。
给大家看一个数据就明白了，以下是广州十一区的二手房成交量排名
可以看到，有些区在一手市场很能打，但二手市场就扑街了。
倒是番禺，才是低调的大佬。
年，番禺二手房成交量达到套，而且已经连续十年问鼎广州“二手之王”，说明番禺楼市在二级市场的成熟度是非常好的。
所以，在番禺买房，不用太担心二手市场，因为成交一直很活跃，不用担心砸在手里。
我一直建议大家，买房一定要关心二手市场的活跃度，倒是那些只有一手市场没有二手市场的板块，一定要谨慎。
02
对新广来说，番禺为何是宜居之王？
那么，问题来了，番禺的*策支持不如南沙，产业布局不如*埔，为啥二手市场这么能打？
答案还是两个字：宜居。
当然，如果你买得起二沙岛，那肯定更宜居，也当我没说这个话。但对广大中产来说，特别是那些新来广州的年轻人来说，番禺的“宜居”的恰到好处的。
这个“宜居”首先体现在区位上。
古人云“万里番禺自汉通，乘槎有客气如虹。”番禺历史悠久，地理布局“一山三水六平原”，占据着珠江三角洲最肥沃的一片水乡平原，自古以来就是富庶之地、宜居之地。
打开地图还可以看到，番禺地处大湾区腹地中心，与广州核心区仅一水之隔，是中心四区之外与天河来往最便利的一个。
上世纪90年代，第一代新广州人为啥都往番禺住？就是一个字：近天河。
更何况，经过二十多年的持续开发，番禺已经成长为一个非常成熟的板块了，交通、商业、医疗、文娱等综合配套，都是科学城、知识城、南沙这些新兴势力不能比的。
交通方面，地铁3号线功不可没，它将番禺与天河CBD直接串联起来。早在14年前，番禺人就能坐地铁进城了，而科学城、知识城、新塘直到最近几年才陆续通地铁，比番禺足足晚了10年啊。
而且，即使到今天，番禺的地铁密度也是外围区中最高的，包括2号线、3号线、4号线、7号线、18号线首通段，22号线也即将开通。线网密度之高，除了中心四区，没有任何一个区比得上
番禺区内轨道交通规划图
其中，18号线横跨广州、中山、珠海、清远四城，号称“湾区超级横轴”，且串联珠江新城、琶洲、万博、南沙自贸区，商务属性极强。
22号线要实现广深首次“牵手”，将串联白云机场、广州南站、番禺广场、东莞滨海湾站、深圳光明城站
这两条超级轨道，得其一者便是赢家，而番禺两条都有，堪称躺赢。
另外，从珠江新城到番禺，还有华快、新光两条直达快速路，比去荔湾、科学城方便得多。
教育方面，番禺虽然不像天河、越秀有那么多公办名校，但私立学校的口碑还是不错的，包括加拿达外国语学校、番禺执信中学、番禺华附、祈福英语实验学校等等。而且，这些学校很少出现学位暴雷的情况。
近几年，番禺也在大手笔引入优质的公办教育资源，未来，家长可以有更多选择。
商业方面，番禺虽然不如天河，但比起科学城、知识城、南沙，简直不要太强，仅万博CBD的商业体量，就相当于10个天河城，逛街可以逛到吐。
番禺万博CBD图源：南方+
番禺也是岭南文化的重要发源地，粤菜、岭南建筑、岭南画派、粤剧曲艺等广府文化源远流长。特别是饮食文化，南番顺自古以来就是珠江三角洲的美食之乡，住在番禺，好吃好喝从不用愁。
总之，距离天河近，交通方便，配套成熟，又拥有宜居的居住氛围，番禺一切都刚刚好。
人们来到大城市，不就是为了住得更好、吃得更爽吗？如果这些可以在番禺实现，为什么一定要到天河去卷呢？
03
番禺买楼，认准“南大干线经济带”
写到这里，可能有人会问，番禺那么大，我们应该如何买呢？
这个问题很好，眼下广州楼市正在高度分化，即使是同一个区，有的房子腾云驾雾，有的房子纹丝不动，稍有不慎就会入坑。
所以，市场从来都是结构性的，一定要搞清楚底层逻辑。就番禺楼市来说，我觉得认准南大干线这条经济走廊很重要。
因为这条走廊几乎把番禺最核心的资源都串联起来，包括南站、长隆、万博CBD、国际创新城、广汽研究院等等，有如番禺版的深南大道
楼市永远跟着*府的造城逻辑走，南大干线的威力，已经在土拍市场获得充分体现。
在去年的集中拍地中，番禺成交的6宗热门宅地中，有5宗位于南大干线轴线上：南站片区2宗、国际创新城2宗、莲花湾片区1宗。
这意味着，无论是*府、产业，还是楼市，都已对“南大干线”的价值形成高度共识。
而在开垦南大干线的先行者中，有一个名字清晰可见，那就是：越秀地产。
作为广州城建的先行者，越秀地产深耕广州39年，深度参与每一轮城市扩张，打造了多个城市地标与楼盘标杆。
10年前，越秀地产首进番禺，作为大学城的“开荒牛”，成功开发了星汇文宇、星汇文华等标杆楼盘。
近几年，越秀地产又将目光转向南大干线，在番禺布局地所有项目，都不约而同得“站”上了南大干线这条经济走廊
如上所示，沿着南大干线从西至东，越秀地产已陆续布局了星瀚TOD、星寰TOD、和樾府、里仁洞旧改、星汇文玺、暨大北、创新城、智联·汽车小镇等8个项目，对南大干线形成“承包之势”。
这些项目可以说个个都很能打，星瀚与星寰，是距离南站CBD最近的一手在售项目，如果你看好南站的未来，这两个项目一定绕不开。
年发布的《广州南站核心区城市规划》，提出要将南站打造为“世界性超大型TOD”，将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”，实现从功能单一的交通站场，向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型。
这意味着南站将直接对标上海虹桥CBD。虹桥有多厉害？想必大家都有所耳闻，一个可与陆家嘴PK的全新CBD。
星寰TOD规划效果图
而且这两个都是TOD项目，下楼就是地铁，到市区非常方便，性价超高。
星瀚TOD实拍图
和樾府不用说，南CBD最靓的仔，无论是地段、品质还是圈层，在整个万博CBD，几乎没有竞争对手。
越秀·和樾府实景图
星汇文玺、暨大北项目、创新城项目都位于炙手可热的国际创新城，周边大学环绕，书香气浓厚，有利于小孩的成长。再加上地处广州科技创新轴，产业有盼头，未来能够聚集大量科技新贵，保值升值没得说。
大家去看一看大学城一期（小谷围岛）上的房价，单价基本都在7万以上，就明白一水之隔的国际创新城，在房价上的想象空间。
越秀·星汇文玺区位示意图
正是凭借这么多精兵强将，越秀地产已经问鼎番禺楼市的抗把子。
年，越秀地产在番禺新房的市场占有率达到25%，番禺每卖4套房子，就有一套是越秀地产出品。
市场集中度如此之高，实属罕见，而且这是在激烈的市场竞争中打拼出来的结果，殊为不易。
04
一级市场“开荒牛”，最懂番禺的造城者
越秀地产为何能在番禺市场取得如此大的占有率？
我想，最关键的原因还是它扮演着是“造城者”角色，正是这个角色让越秀地产可以抢占先机，在别人还没有看见或者看懂的的时候，它已经进场喝了头啖汤。
当然，要扮演这个角色，可不是白送的，而是需要付出的，它需要越秀地产挑最重的担子、啃最硬的骨头。
比如在大学城、南沙新区、科学城的开发之初，在市场还不看好它们的时候，在其他房企都还在观望的时候，都是越秀地产打头阵，去做开荒牛。
这次进驻国际创新城也一样，当板块还在初级开发的阶段，越秀地产就一口气拿了三块地，还事先帮助*府配建了华南理工大学国际校区，这种公建先行的造城模式，让人眼前一亮。
总的来说，在开发阶段，越秀地产扮演的是一级市场发展商的角色，干的是“开荒牛”的事儿。在销售阶段，越秀地产扮演的又是市场的稳压器角色，相当于是广州楼市的一根“定海神针”。
